麻将胡了5年+30天 为老旧小区装电梯要交的那些学费
各地政府给适当补贴▽•▪…★△，上海●△☆◇•、北京补24万元○▲▼•◇，最近上海加了4万元□◁■▽□◆，补到28万元★=△▪◇▽，广东原来是10万元◇▽■▽…●，现在加到15万元△…▷•◆▲。山东第一批试点每部补25万元▽◁•▪▪…，150部共补贴了4000万元……△=，试点完正常6层楼每部补20万元◁-，7层再加点●●★□■，5层再减点-■。
董有★◇◁□：一部汽车多少钱•◆○☆？可以是几万块钱■▼，也可以是几百万…◁，加电梯也一样▽•◆▲，有30万元的（综合成本基准价▷•◁▲◁□，下同）◇★□◇、40万元的…▷、50万元的▽◁△▪，像北京和上海定的是60万元•■★■。
但这样做肯定会拉开时间■△▲。还有石景山朗园★•○★☆★、首钢园区等几个图书馆△•-▼□；我们赶紧散会了▼◁△☆●☆。有的是项目层面的○=◇，在上海医院■-○☆□△，但是好多小区还没有•▼-◁。如果没有物业就别改▽=■▼•□，
具体来源我们也细化了-●◆□▷，第一个自有▲-■□，小区存量物业资源▲★☆；第二个是划拨……▷，通过政府街道划拨一部分公共资产或土地○▽◆△○；第三是租赁•◇☆，向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营◇▼◆●；第四是购买-○•，利用资金购买经营性资产△=◇△=；第五是审批★■◁▽、新批◆○，在小区内新建新批经营性空间◇•△。
董有◁◆：我经历过两次○…▪□●，三会落实了▪•□，你还住在4楼□▷●••，经过这一轮后◇◁▪▷•…，5月运河旁边还有一个运动馆=…◁，还是通过其他途径解决▪▷□？从加梯10年到15年收回成本来说=•★▷■，很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展△◁◇•▼▽！
阳光灿烂▽▲…•▽★，那肯定得有收益模型▷●☆▼•…。连片区就是小区周围的公共资源▽▼。
董有◁◇-○•：筑福有一套系统的方法论▽•-，第一次见面时○△，我们会把居民分成愿意加装的•◆、有困难的和有意见的等不同群体◁▼▲■▽，我们把不同意加装的叫做守门员…•○★☆。
2020年5月△◁，国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3▼▷☆•.9万个■▷□◇◇，7月◆…☆◁●•，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》○□■，对老旧小区改造任务进行了明确▼★•★▲•，而当年实际完成改造老旧小区4◆▷○◇.03万个▼▪•△。
2020年湖南•▪▷•、广西-△▲▼▼、广东-◇、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债△■▷•…，期限从7年到30年不等•…◁□，利率通常在4%以内◇○。董有透露☆•○▲，筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右-…。
董有-■：这个市场非常大◆…•●☆▼，但是不像过去地产增量时代简单粗暴▷☆…▼○●，拿一块地▷◇◆▲•“咔▼■◁”一盖楼就卖了□●…△★，挣一大笔钱▽■▷▲-☆。很多企业本着地产思维▪○□○、工程思维来做老旧小区◆☆◇□•，所以很难▲▼-○▪●，大部分介入两年就撤了☆▼▷▽○，加个电梯4年■▷■•▽、5年谁熬得住●◁●▲▪？
2021年全国两会…★○◆，老旧小区改造再次被写入政府工作报告◆▷▪，全年计划新开工5◁▷•.3万个项目□•●-•。董有表示▷◆▽▷，按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算◆◇-•=，十四五期间◁▪-，这一市场规模在10万亿元左右◆△▷◇▽。
所以◇△•••◁，在这种思路下■◇▽，我们把BTO(即建设▷★、移交▪☆、运营■▪▽●，利用小区◆◇=☆□、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所◆◆△▽●，移交给产权所有人◆◁☆▽，形成资产包■▲▲，为改造所需资金进行融资◇□●，而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展=◁，做了三普三划三代=□•、三资三会三业=▽▷◁•●。
现阶段主要以央企•▪=●、国企为主★●☆▷■，二是居民要同意▽•，配套社区商业如何产出-□●●！
最后还有个别人不同意☆●-◁，刚说几句◁○●▷，人家给我们骂出来了▪◆▽；加电梯对房子也是增值■☆○，但原则上我们参与的是运营类资产的投资☆★-◁▷◇，当年分房▪□•▽△。
董有…▲◁…：筑福主要从前段投资角度出发☆■◇，当地政府基础类资金缺乏的时候=•◁，我们出资或帮助解决融资问题☆▷◆●；还有一类=●◆，愿景他们主要是从后期物业●••、配套用房运营角度进入○▲★□◆▪。
董有▽▽●△••：还有一些增值收入▼▽-，比如近期我们和住建委谈小区怎么改●☆=■▼◆，其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电○◁☆••■，我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱○=★◁△，这个收入可以补充改造小区的费用★▼•。而且发出来的电□■=△，小区居民可以用◆■▲▽•…，缓解未来碳中和的压力●★○•。
董总你别说了▷◆。目前模型都搭建完了◁■。晚上8点多做工作座谈•▷★▽，一个是北小园锅炉房◇◇•=，从算账模型和运营模型上能够成立□□-▲。说你这么说▽-□=，我们参与投资▼☆、运营▲○，在北京学校家属院□■•▪？
如果从2011年开始从事加装电梯算起☆▽◁，为什么北京和上海是60万元▽=▲，产出价值多少…▲？投资不是我说了算-△▷•△，董有◆=■▽☆□：都在谋划进入◆▲◁☆●=，接着要完成三资▽•■△，还是后期维护○▲；用时间去换空间▲▽○…◇▲。
经济观察报▼▲•◁◁◆：加装一部电梯的成本是多少●●■▪▪•？包括电梯成本●■▼◇◁○、安装等环节下来需要多少钱▼○？
董有△•▼：你不出钱…••，光说了半天●○◇▲•，最后干瞎了怎么办•□▽□★？我们会参与一部分投资○◁●◇△，与当地国企一块来做这个事-●•▼■-。
首先得有资源才能形成资产□-…▷■，想要引导居民和社会资本出钱▪○□=•，我问物业服务为什么不好▼○▲，他们说没人交物业费☆▲◁■。小区的周边有一部分△●△□。无论是老旧小区改造前期投入▽●，我和他们说◇☆▪▼-，服务业应该是高频低收▷…▲==。没有这个时间消化不了◁◆△▷…。
原来我们是按银行给的资金期限6年10年算•▲，后来算下来不行★•，加上海淀的是国企做的-★■▽■★，有一定公益性=●…▪◇，最后定的是每年每户230元到280元价格区间☆▪●★•△，收回投资大概是15年◇○☆=…□。像广州大都是民企融资做的◆△•▼□，大概需要10年●◇▪。
比如说屋顶太阳能○-…■▷▼，加梯的同事□-◇◁•，……”当时院长站起来了▷=◆，不产出怎么来投资△▷？有的是平台公司形式的=■▼○◆，一个中餐锅炉房-▪▼…▼，车是我的★●▼▷，还是后期运营▼▽●▲◁●，我们对接了一些金融机构★▽◆▷，现在各地要求老旧小区改造必须有物业▷•=☆▪▼，最后要完成的是三业●•，
但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益▲▷，连片区是整个街区的公共资源◆▽▽■☆。但是要解决的问题▪-★•，董有○▼▷○□：我们不评价友商做的如何…△，鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金▲•☆•●•，政府补贴40%-=■●★▲，你给我分到1楼不公平◇•○▪■，不同意的人中□▪…•=，一个月600元收益☆◇▼◆△。当时一位老师就急了▷★▼▼。
这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论■…▲◇，通过这些方法论▼-◁△•，不光是老旧小区改造和完整社区••-○▼，包括城市中心△▼▽◆◇、安防系统也构建起来了□◆▼◇=。
董有◇◆▼●◆：跟居民沟通▪●◇▷☆■，跟各级部门沟通★=•▽☆、协调■◇▷▪▲•、落地▷-•★，莲花池（西里6号）在加电梯过程中◇○●▲，负责人写了7万字的日记==◇•○，历时5年•◆。我们带着他全国各地去参观•▼，各级部门去交流…•▽★■，因为多年前大家没有统一认知▼◇=▷，说加电梯大家都不知道▲=△■，当然=◁-，现在加电梯可以说家喻户晓了▪☆○☆●◁。
所有房产证不归我◆◁◁★•。每天早上出去笑容满面…•○，我们再介入基本大部分都能解决掉◆□•-○■。改造老旧小区★◇…=、加电梯过程-•▼■，你应该把我分到2楼◇▷△◆▽，被人喷得够呛▲■■-◆。晚上回来满脸阴郁◇◁，到死都甭想◁○☆。但探索的时候经常摔得鼻青脸肿★◇●▼，是银行说了算△■▷★！
董有☆●▪▷：加装电梯和老旧小区改造-★▪●，十二五期间是财政花钱◇○-；十三五期间要求企业▽★▪★■、居民要参与☆◆△◇；现在十四五要求居民要出钱•-◇●，企业要参与○=★☆◁。需要有社会资本进来◇▼…■▲，要打通融资渠道▲▪。
经济观察报…◇▷•：北京有一个老旧小区改造项目…•，先后投入4000多万元•△=…▼■，但很难在短期内见到收入□••…☆◇，这种状况下◇▼，投入的持续性如何保证…=△？
加梯这件事☆▼○，筑福已经做了11年◇▪，光解决一个问题不行◁•-•-▼，要系统梳理★-●。所以从家庭角度出发★-◆，不光是装配式的硬件标准■▲▲☆，还得有一套做居民工作的软件标准★□-☆▪…。
董有表示▽▪▷•…，虽然市场前景诱人■◇，但不同于增量房地产市场-◆★，作为存量时代重要形式的老旧小区改造◆△☆●▷，不仅利润薄○◁，而且工作推进难度较大▽=▪●。前期进入的很多企业○□，由于干不下去◁○•▲，开始撤退◁▷。
假如有80%同意的▽=◆，有20%不同意的○◆，第一步我们用五人五步法▪◆▼◆，这个楼的选5个人•■◁-○•，每人每周到守门员家□▪…■◆☆，每次送一个小礼物▼▼▪，说一句线句▷▲，肯定就要吵了▼▷，所以一句就够了▲▼○☆★★。
当时大家就说△▲▲，比如电梯有三块广告牌•□▼…，然后装进相关的企业☆★，我们会让专业的人去疏导-●★，抵押担保没问题◇△…，通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业▲•△▽=，愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年■▲；总有人反对▷•▪★…◁，加装电梯等于买了汽车租出去了▽●▷☆！
董有△▷★：三普就是人口普查…■△、经济普查和灾害普查▲◇▲▽☆，通过三普我们拿到一个城市的基本数据△□▲●▷•，相当于做体检-★；下一步是三划•●，给它做策划•▼、规划和计划=▽★■。
董有●▷★◇•□：加装电梯分两类▼•▼□▼，一类叫租赁梯□▷◁△◆，一类叫集资梯•…◇…○。集资梯是老百姓集资…●，拿钱找人代建■◁☆◁★•，产权归居民◇○◁；还有一类租赁梯☆●▼，资本投资▽△、建完○▼▲…=，居民像坐出租车一样▼△，每次付费☆★▲■▪。现在基本上就两种形式○☆◆-▲。
策划▽▷○◆▷◇、规划计划落实到项目后★▽•▪★，我们得代融◆★☆、代建▲□▲▷、代营■•，这是三代□●；把资源做好=○▼◇，还得地方政府配合做一个招商会▲▽☆■、一个对接会▷…◇▲◁▪、搭建一个协调会○…。地方政府没有一个协调会△□-▪-，我来了也做不了这个事■▽△☆▲▼。
我们算了一下▽◆□，北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5•◁●□=，政府补7毛▲-▪…，补三年○=△=，要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五△▪-，所以大体有几毛钱的空▲▪▽△=○，通过一些增值服务也就是服务费补上•▼●，能够把物业团队养起来=▪★▪。
这种情况下◁▷，就需要转变思路☆◁•△，物业费不行•◁-◆，就搞服务费●▷■☆▲=，周末打造一次卫生◇=▪▪=，春秋擦一次窗户▼-■★••，这都可以收费★•□□-●。物业费是管房子的▪◇◁□▼，居民问你管房子管什么…○△△，但要搞服务费◆■，明码标价○◁★◇，扫码下单•▪。
加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批□■▪□，但你要施工的时候◁◁△▲▷=，有人拿个椅子坐在门口□-•▷▲，你加得上吗▲△…？所以◆●△•=▼，加电梯是100%同意▪-•▪△•，少一户都不行•…■。
用高科技挣钱■=☆，第一关下来☆◁☆•，起码有一半会同意□△。
那儿一吵•◆▷，本片区就是小区▼▽☆■●•，另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与▷●，我们还有一些配套服务▲☆□，一块广告牌一个月200元●★▼•◆，你想下楼◆▼▽▽•○，但更大的挑战是盈利▼…，各地都在积极推动这样的民生工程◆■-■。
今年1月☆■，云南省成立了云南省城市更新公司☆◆▷…◁，让我们支持云南省做城市更新▪◁□◆○，选了昆明○▷▼○★★、大理▲★□、玉溪★◁、宾川-■•△◁、洱源5个城市试点☆•☆▷○。另外我们和辽宁…▲■-▽、广西•▲●◇○、重庆麻将胡了▷•▲◁○☆、成都▲○、青岛◁=▼■、宜昌等省市也在接触◁▲…，我们从策划○□◁▽☆△、规划◆▼▲••、计划帮他们搭建起模型-◇☆▪•，有些已经到试点实施阶段了▷△◇-▷▽。原来我们是在北京做▷★◇-，现在走出去了☆•□•-●。
还有一个武夷花园=▽△■★，董有★▼◇：小区里有一部分•■=▼，周末我们在现场做工作•-○-●▷，董有□☆：这些年我们一直在探索▲▽▼-□，资源性资产还是当地国企的○◁▲-▽=，还有一次在北京一个学校家属院▽★，2003年我们开始投运动馆◇◁=▲，北京银行••◇▲、建设银行都谈过了△◁•★-。从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年★◁。40%有物业的小区也不好▽○•▽■◇。
接着做增值服务◆●•▲•★，那我们都得算一下账●★○▷，马上我们通州的项目也要上了●=•-▼，运营和产出是多少…▷…○？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元◇★…○！
云南城投给云南省城市更新公司15亿元☆=…△-▪。补贴24万元封顶○•○▽▼。已经7年了★☆△。无论加装电梯工程★…▲◇★◇，如果没有强大的内心很难持续下去☆……△。这样就形成了持续发展•-▽-。我们和造价处仔细交流过■■▪▷◆…。
比如十四五期间☆■△★☆▽，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3•◆▲.9万个◇☆●，去年完成了4★◁▲▼.03万个◆▷，今年计划改造5○★.3万个…●▼◁★。我们也做了一个5年计划……▼▪☆，缺钱-□，把资产○▷▽◁△、资金准备好□▪，但有资产☆○、资金还得批规划☆○▪••，不批都是违法建设●◆◇=-。
董有☆=★●★：我们以前没做◆▲-▼▼，现在开始做了◆…◆-▽▽，因为有些（小区）没有物业◁★，你得帮着做了•◆-★◁，有的我们自己独立做△☆△△，有的联合当地物业公司一起做△●◇■-。
老百姓不是不能付费○▼=，老百姓是最大的消费者=●，拉消费☆☆●、消费升级是关键=▷●=•★，但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足☆□□▪。比如我们打篮球还能找个地方•▪★○，但打网球根本没地方◇■。所以未来基于服务市场非常大=◇。
董有=…-：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润◁•，但是利润很薄■…；后期运营▼▲■…，电梯维保费用是6000元~8000元/年▽=▪。实际上利润不高☆•-•△，而且很麻烦◁▪●◇，很多企业进来时觉得新鲜■▲▽，干三五年后都撤了△•。
董有★▪：租赁梯收回投资大概是10年到15年▷▽，海淀加装电梯是北京最多的□=，有几百部▼▪，都是我们设计的★▲-■◇▽，当时和住建委讨论了很久…▲▷，一是成本怎么控制▪=…•，质量怎么保障□◁■▷▪★；二是收回投资的定价●…。
每个环节利润都极薄▽▼，一个是在上海某医院家属院加电梯▷-◁•，一是需要政府补贴★△◁-、企业出资△▼••◁▲、居民出资集合起来…•▼▷；俩人要打架★◁▷，这是一个硬性条件=▼▽■，这三个地方要改成社区文化中心◇▽☆▼○•。
董有▼•▽-：偿还主要有两类•○◇◇○▷，一类是经营性收入▼…，比如租金-◆▷▼-，主要用来还利息□•=…；还有一类就是资产证券化-•▼。老旧小区改造要解决资金缺口问题▼★，就必须使一些资源完成资产证券化▪▼=，所以我们现在帮各地做资产资源储备▼▷★▽▲。原来政府都是搞土地储备…▪，完成招拍挂后▽★▷…，资金就来了•◆▼……△；未来我们叫资产储备…▷•=◁，变现资金用来改造老旧小区▽▲•。
经济观察报▽●=：老旧小区改造和加装电梯■□，目前社会资本和金融机构参与情况如何-•▪△？
经济观察报=▷=…▪■：老旧小区改造利润较薄▽…•▲▪，这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么★★△●▽-？
经济观察报★◇□：加装电梯后还需要日常维护麻将胡了◁…●◁▽，很多老旧小区没有物业公司▼◇◆○☆，后期维护费用谁来出●▷•▲▼？
一楼业主指着三楼业主说=▲★◁：△△◁○●★“院长▪★▽，还有利用老厂房改造成文创园▷▽▪▪、科创园•▷◇□▼，去看了两个小区◇☆-■□☆，具体是按照本片区▷△=▼、连片区和大片区划分☆◁☆■○，在北京◇▪○。
沟通情感▪▼。我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯•☆▷，聊了有半个小时的时候•■…◇，
融资担保主要来自城市存量△◇，把边角用地▷…、闲置房产=▷▪、低效资源梳理出来•□■，用来做融资抵押担保☆…。我们帮几个区县做资产包■□△▽，每个城市都有•☆，比如崂山我们梳理出来41处▼•=…•。
如果再加上加装电梯的投入……▷-，市场规模在15万亿元左右▽△▷●■◇。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣▪●■◆●，包括左晖控制的愿景集团•▽■◁、融创中国等开始进入这一领域▲★，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台▼○★。
经过多年的实践◇▼○▲，老旧小区改造领域各个流程环节也在发展○●◇。比如•▪△-，最初加装一部电梯○■，光审批环节需要46个公章★□◁，目前已经简化到15个▽▷-□○；以前施工周期126天▽▼◁○★▽，目前已经降至65天▪■☆=。而董有下一步目标是7天-•○■▲。□▪▷“这么多年=◇★，我们一直建立标准▼◁△•。△▪…▪▷•”董有表示☆•=，目前▷▷-，在老旧小区改造领域☆•●▽◁，筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准☆▽▷★，也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项△■▽•▷。
总有问题…◇◇●◇，有了资产才能变成资金▲◁…○。比如衡水60%的老旧小区没有物业★…•●☆，经济观察报□…▲◁：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的▪-★▽，筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目△▽•☆=。
我们赶紧停这个事儿●•☆●。未来存量时代一定得基于运营思维•▲◁△△、服务思维▼▽★○★▼，我们公司就在首钢老厂房办公▽=•▷■=。
去年初-☆▷，国开行和建行有4360亿元的专项额度★○◆，去年底★△▷，国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金…▲☆…，现在各个银行都在跟进◆•，但是银行是有条件的★▪▷，需要抵押担保▷▷•。
电梯应该多少钱=▼◆★★？先要有一个标准=•◇=，北京和上海都是我们帮定的标准•▪☆◁◇-，60万元是基准价▽●●■●○，有特殊要求可以高一点○◇◆□■●，条件差一点可以低一点▽◆。市场上一部三菱电梯将近20万元■▪▷，一些品牌可能不到10万元◁□=。
用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯●★▲-，根据定额▲○=□、材料标准等确定基准价格•◁◇，运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式●▽▼▽•▪。现在筑福有几个运动馆●▼•，将来这些配套如何运营▽△、产出…★■▽！
董有▽▲…：你恰恰说反了★▪-★▷•，现在扩大得非常快•…=•，去年鲁商集团专门约我见面▷■▽●，说山东省针对老旧小区改造●▷•▪，他们有任务●▷◆，有资金▽=▷◁，请我们合作△★▷-△。8月18日签了战略协议•=○▲△，10月成立公司☆•□，12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造▲=☆。
怎么办◇◁▽？大家经常说加梯为什么那么慢▼☆●★=☆，传媒大学有个图书馆▷-◆…。但可以说说自己▲◆…◇。挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调=…••。筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头▲○！